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加拿大楼市陷泡沫危机

编辑:加拿大移民网时间:2014-11-12

  加拿大房地产市场持续升温,不断遭到国内外机构“高烧”警示,由此引发的焦虑感不断蔓延,房主和投资者都在担心加拿大房地产市场的泡沫是否真的存在,它是否会导致剧烈的楼市崩盘,房价真的会从峰值走向谷底吗?

  随着房价高烧不退,加拿大楼市泡沫化的话题一直未停止过。

  近日,埃德蒙顿市的一位投资专家希利亚德·麦克白(Hilliard MacBeth)对加拿大房地产市场发出严重警告:“加拿大的房地产市场已经出现了资产泡沫的所有最经典的特征:价格快速上涨、那些觉得自己错过了买入机会的人大感后悔、媒体的大量报道,以及人们对房地产的痴迷。”

  加拿大房地产商人Chris Evans则告诉《国际金融报》记者,加拿大的高房价早就在当地引发各种关注及讨论。“但目前,加拿大整体房价依旧保持平稳的增长趋势”。Chris告诉记者,政府可能在未来出台一些政策来调整房价,不过他预测,近几年加拿大的楼市依旧会“火热且受欢迎”。

  中投顾问高级研究员郑宇洁对《国际金融报》记者分析,未来的加拿大可能通过提升利率,缴纳房产税或增加购房税赋等手段来遏制房地产市场的过分发展,尤其是遏制投机行为。“如果加拿大实体经济得不到持续改善,那么房地产泡沫危机将明显化,当地楼市风险也将不断被扩大。”郑宇洁称。

  温哥华领跑

  美国一家房地产机构曾对外表示,如今,最贵的房价不是在美国,不是在英国,而是在“美国的阁楼”加拿大。 v

  10月8日,加拿大房贷及房屋公司(CMHC)公布的数据显示,经季节性因素调整后,加拿大9月新屋开工数月率上涨0.5%至19.73万户。新屋开工反映了加拿大房屋市场的活跃程度,新屋开工的活跃程度直接影响经济发展周期。

  这种强劲的增长主要依托于多伦多和温哥华。“如今,加拿大房价最高的城市是温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack Li告诉《国际金融报》记者。

  日前一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法,报告指出,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

  与此同时,由城市土地协会和普华永道会计师事务所联合公布的《2015年地产趋势》指出,温哥华楼市将成为加拿大最火热地区之一,投资、开发和住房等方面位居加拿大第四,紧随卡加利、爱民顿和多伦多。

  然而,为何温哥华既非政治首都又非金融中心,房价却居高不下,甚至持续走高?多位接受采访的地产专家认为,从目前情况来看,温哥华楼市供需关系不平衡是主要原因。

  据统计,温哥华每年新增移民人数约为3万,这些人的住房需求自然会抬高房价。业内人士指出,只要温哥华每年继续接受3万到3.5万移民,就足以支撑这里的房地产价格居高不下。

  一位温哥华地产公司的工作人员对记者透露,如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约合人民币348万元)左右。数据显示,温哥华房产均价已达到80万加元(约合人民币464万元)。

  据苏富比国际地产公司负责人介绍,自2008年金融危机爆发以来,温哥华房地产价格和其他北美城市相比一直保持高位。温哥华是加拿大最多元化和最都市化的城市,又位于最西端,是通往亚洲的重要门户,受到移民和房地产投资者追捧,强劲的需求推动温哥华房价走势上涨。

  “甚至有很多海外投资人士将投资温哥华房产作为抵御风险的方法之一。”Jack表示,购买房产对于他们来说,是一种“保险”而非单纯投资。

  除此之外,温哥华房价一直居高不下,与其比较低的地税息息相关。根据加拿大房地产协会(REALpac)近日公布的数字显示,在全国十大城市中,温哥华缴纳地税平均为0.368%(即房价每估值100元征收0.368元),属全国最低,最高的城市是萨省沙斯卡通。

  国际货币基金组织(IMF)10月初发布报告称,考虑到温哥华和多伦多等大城市的公寓建筑活动飙升,以及房价的持续走高,加拿大可能需要实施更为严格的规则,以应对房地产市场的过热复苏。

  房价遭警示

  面对如此火热的房地产市场,全球三大国际评级机构之一的惠誉国际发出警告称,由于房地产价格仍然被高估20%,在该国决策者没有推出新短期措施的情况下,加拿大房地产市场的“软着陆”可能不会出现。

  一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。

  而早在6月份,包括IMF和经济合作与发展组织在内的国际机构也齐声警告加拿大楼市正在累积风险。在IMF列出的房价被危险高估名单上,加拿大名列前茅。

  “加拿大房地产市场的大幅‘矫正’即将来临。”麦克白指出,美国的房地产矫正已经持续了差不多9年,现在还没有完全结束。

  而造成麦克白如此担忧的原因是,加拿大人普遍把自己的住房看作是投机性投资。他说,人们应该把住房作为自己居住的地方,把购房作为不用再缴纳房租的途径,不能指望住房是任何投资的一个组成部分。

  据了解,加拿大房地产市场自上世纪90年代中旬以来就不断膨胀,近些年来膨胀得更快更大,甚至已经给当地居民带来了极为严重的负面影响。

  加拿大皇家银行近期发布的房屋担负力指数报告显示,目前多伦多居民家庭税前收入的56%都被房屋成本吃掉,温哥华这一比例更是达到82%的惊人程度,安省这一指数也已经达到51%,是24年来的新高水准。而根据加拿大按揭与房屋公司(CMHC)房屋担负力定义,这一比例最多只能占家庭收入的30%。

  事实上,麦克白并不是惟一一位预测加拿大楼市迎来泡沫化并将崩溃的人。中投顾问高级研究员郑宇洁在接受《国际金融报》记者采访时表示,根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准来看,加拿大的楼市确实处在危险的边缘。

  “目前国内房价持续上涨,但是居民平均收入水平低于美国居民,加上全国负债水平高,且失业率上升,房地产业的高成本或许会让加拿大对外国公司缺乏吸引力,进而影响本国经济发展。”郑宇洁说。

  一位加拿大地产分析师对记者表达了他的担忧,因为炒作房地产市场,越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。“虽然没有明确的数字,但是业内对于空置房屋不断增长的数量都心知肚明。”该分析师直言,这些空置房屋的暴露也会让民众更为不满。

  温哥华太阳报专栏作家傅蕾莉(Shelley Fralic)也认为,网络上提及的多数空置房屋之所以引起了民众的强烈不满,主要是市政府对解决空屋问题毫无作为。她说,房价让本地人难以负担,并且缺少足够的出租单位。而现在温哥华楼市越来越受到亚洲投资者的青睐,且本地对海外人士购屋的管理条例也不如澳大利亚严格。

  因此,当地网站BEHOV建议和鼓励民众“强占”空屋,如游民在奥本海默公园扎营一样,他们认为只有足够多的人占据空屋才会引起市政府重视,才会采取措施。

  不过,傅蕾莉认为,解决空屋问题相当复杂,“强占”并非解决问题的有效方法。

  崩盘几率小

  近年来,“泡沫论”的迷雾一直笼罩着加拿大房地产市场。

  从最具能力影响楼市的加拿大央行来看,在之前发布的货币政策报告中,加拿大央行决定维持多年来1%基准利率不变,并且对楼市评估认为,当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。

  市场人士解释说,这无疑是对以惠誉为代表的国内外机构发出楼市警告的回应,这一表态说明央行并不认为未来房价具备大起大落的条件。

  在谈及加拿大楼市风险时,此前担任过加拿大央行行长、现任英国央行行长的卡尼则不以为然。卡尼在接受媒体采访时表示,在估值方面,加拿大楼市比英国安全得多。

  一位从事多年房地产业务的经纪人告诉记者,近些年来,有关“加拿大房地产泡沫,或者市场已经过热”的说法几乎年年都有。“但从实际情况来看,考虑到通胀带来的成本上升等因素,在诸如多伦多、温哥华这样的热门城市,平均房价每年上涨5%至10%实属正常。”这位经纪人指出。

  至于令人担心的炒房问题,有分析师对媒体指出,加拿大政府严格控制炒房投机。同时,这一问题也受到成本高企、租房观念等多种因素抑制。这些都为加拿大房地产市场的发展实现良性循环带来了保障。所以,应该对未来楼市走势持乐观态度。

  事实上,对于抑制楼市过热,除了通过利率加以调节,加拿大监管部门并不缺少“子弹”。加拿大金融监管素来以稳健蜚声全球,这一点多次获得IMF和国际评级机构等组织的认可。

  加拿大联邦政府所有的全国性住房机构——加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)早在两个月前就宣布收紧二套房贷款政策,从5月30日起停止为二套房购买者以及无法提供收入证明的自由职业者批准房贷保险。

  如此看来,房地产信贷一直受到严格监管,监管机构适时推出调控措施以遏制炒房苗头。

  加拿大财政部部长乔伊·奥利弗更是在本月中旬强调称,他不认为现在的加拿大房地产市场存在泡沫,但他注意到温哥华、多伦多、卡尔加里三地的房地产市场尤其火爆。“加拿大政府限制抵押贷款的措施已经挤压了房地产市场的泡沫,目前尚不需要采取任何强硬措施来为房地产市场降温。”乔伊如是说。

  “分析加拿大房价增长的客观因素就会发现,泡沫化崩盘的说法过于夸张了。”Chris指出。

  在Chris看来,今年以来,加拿大房价上涨的背后,固然有房地产投资回暖的原因。但在以多伦多和温哥华等为代表的热门城市中,刚性需求和季节性因素是推涨房价的重要原因。

  惠誉分析认为,加拿大主要城市房屋供应不足和低利率的购房环境仍在抬高房价,这些因素支撑了负担能力,推高了需求。

  加拿大帝国商业银行经济师泰尔指出,加拿大房地产市场销售情况好于预期,如果这种势头能够继续保持,加拿大人在短期内不会看到当地房地产价格下跌的情况。

  加拿大央行指出,鉴于全球和加拿大的经济预期增强,加拿大房地产出现风险的概率较低。目前,加拿大央行和大部分经济学家都认为,加拿大房地产最有可能出现的情况是所谓的“软着陆”,也就是价格逐渐下跌但不会出现崩溃。

  因此,在Jack看来,对加拿大房地产市场的唱衰声不会让他们过于担忧,“房价的波动源于市场供需,就目前供需情况来看,加拿大的房价不会出现突然下跌的情况”。

  而对于加拿大未来房价的涨跌,Jack称,“我们无法通过现在的市场预测到未来几年的变化,因为市场是变化多端的。不过,加拿大高房价突出的一系列问题也告诉我们,要对这个市场保持警戒之心”。

  投资者还在

  加拿大房价飙升已经成了不争的事实,不管泡沫化危机是否会在近期出现,放在投资者面前的依旧有几个问题:过热的房地产市场适合继续投资吗?未来的楼市政策预期会不会让投资者们望而却步?

  “我个人认为,加拿大已经不适合居住。如果是投资的话,也很难有增长空间。”家住温哥华的Jerry告诉记者,他周围在25岁至55岁之间、拥有学士学位的中产阶层,都开始选择往一些周边城市流动。

  太阳报专栏作家麦克·马丁认为,高房价已经大幅影响城市的经济结构,不光是普通工薪族买不起房子,想在这里开办分公司的企业也都望楼兴叹,惟一受益的是炒房族。

  记者也从加拿大的房地产中介处了解到,多伦多、温哥华这些城市房产销售依旧供不应求。“多伦多房产投资重点在土地价值,有土地面积的房产没理由会跌价。”一位分析师指出。

  与此同时,加拿大大型房地产公司Royal LePage公司的一项调查显示,加拿大房屋均价增速开始放缓,但会保持平稳增长的趋势。这项调查无疑让很多犹豫的投资商们松了一口气。

  Royal LePage房产价格调查发现,2014年第三季度,加拿大房产均价同比增长4.4%至6.1%。其中,单层独立屋均价增幅最大,同比上涨6.1%至405101加元,两层独立屋均价同比上涨5.5%至44.17万加元。公寓均价增幅最低,同比上涨4.4%至25.74万加元。

  根据Royal LePage的调查报告,2014年第三季度,多伦多和卡尔加里的公寓均价打破下滑趋势,多伦多公寓均价同比上涨8%,卡尔加里公寓均价同比上涨11.9%。根据Royal LePage房地产公司的预计,在未来几个月内加拿大房价将持续增长,但增速相比前几年将放缓。

  本月中旬,加拿大房地产协会也宣布所有类型的房屋平均成交价格增长5.9%至40.9万加元(约人民币223万元),不过,此数据不包括多伦多和温哥华的高端房产市场,多伦多和温哥华的高端房产平均成交价增幅较小,为32.54万加元(约合人民币178万元)。该协会得出的房地产热门城市的涨幅——卡尔加里(10.1%)、多伦多(7.8%)、温哥华(5.3%),与Royal LePage公司的调查结果相近。

  虽然之前一些移民政策给海外投资者们带来了短时间的震撼,可是他们大部分都没有因此而退却。“相较美国而言,加拿大的居住环境、稳定程度等多方因素都更占优势,再说每年大量新移民的涌入,房价应该不会出现过度低迷的情况。”一位投资商表示,他依旧选择留在加拿大继续自己的房地产投资计划。

  “其实,外来移民居住或者投资依然占据较小的比重,国内房价上涨与加拿大宽松的货币政策、较低的利息也有关系,即使移民减少也不会导致房价下跌,不会让加拿大的楼市投资进入冰冻期。”Jack说。

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